Chcialem poradzic sie was o opinie na temat takiego argumentowania przyjecia wag cech metoda ekspercka (analiza preferencji nabywcow).
Powszechnie na praktykach wymagaja wyliczenia wag cech z rynku w oparciu o przedstawione transakcje (wszyscy wiemy ze i tak sie je otworzy a nie bierze z urzedow). Dlaczego tego nie zrobilem i jaka jest linia mojej obrony.
Metoda porownawcza jest retrospektywna, uwzglednia to co jest w przeszlosci, jak ceny moze zweryfikowac linia trendu (tez kolejna bzdura
) tak wyliczenie wag cech o transakcje przeszle nawet z przed kilku miesiecy nie jest obiektywne gdyz postrzeganie potencjalnych kupujacych moglo sie radykalnie zmienic. Moglo to wynmikac z waznych zmian infrastrukturalnych w miescie np. lokalizacja nie jest tak wazna bo ludzie nie stoja juz w korkach bo zostala wybudowana obwodnica miasta i generalnie dojazd z roznych miejsc jest latwiejszy itp. W takiej sytuacji transakcje odzwierciedlaja zaprzeszla sytuacje a nie aktualna dlatego takie wyliczanie jest juz bledne. Pamietajmy ze wycena jest na teraz, czyli powinna odzwierciedlac aktualne postrzganie rynku a nie z przeszlosci.Po drugie, na wartosc nieruchomosci wplywa wiele cech np. lokalizacja, infrastruktura techniczna, komunikacja, widok z okna, standard wykonczenia, rozklad pomieszczen, polozenie na pietrze, strona swiata mieszkania i inne.
W szczegolnosci malych miastach gdzie jest malo transakcji i biorac pod uwage ze rynek nieruchomosci jest niejednorodny, jest rynkiem rozwijajacym sie, rynkiem malo przejrzystym znaleznienie na takim rynku nieruchomosci podobnych rozniacych sie tylko jedna cech jest praktycznie nie mozliwe.
Aby w takim razie wyliczyc wagi cech trzeba niwelowac ich liczbe, (pamietajac przy tym ze na wartosc nie wplywaja tylko 4 cechy a 7 i nawet wiecej) bo rynek nie pokazuje na tyle duzo transakcji aby je wyliczyc. Kolejny argument za tym ze metoda ekspercka w tym wypadku jest lepsza. Pamietajmy ze najczescie to posrednik wie lepiej za ile sprzedac mieszkanie niz rzeczoznawca bo bezposrednio rozmawia z klientami wie czego szukaja itp .... rzeczozawca posiada suche dane (za przeszle) a nie aktualna sytuacje (odnosnie wag cech).
Przyjmowanie malej liczby cech jest generalnie bledem, popatrzmy na cenniki deweloperow takze mieszkanie ma inna cene w zaleznosci od rozkladu, wielkosci powierzchni, strony swiata, polozenia na pietrze itp.
Zatem w praktyce rynkowej uwzglednia sie wiele cech, nie ejst mozliwe na rynku nierozwinietym znalezc takie transakcje ktore przy duzej liczbie cech beda roznily sie tylko jedna. Nawet mieszkania w jednym bloku roznia sie conajmniej dwoma na ktore rynek patrzy a mianowice rozkladem, pietrem, strona swiata - a kto na to nie patrzy kupujac mieszkanie ?
Aby uwzglednic wszystkie cechy niestety musielibysmy kazda nieruchomosci obejrzec dokladnie i przeanalizac kazda ceche a nie jest to mozliwe (prawna ochorna wlasnosci) bo nie wejdziemy do mieszkania.
Biorac pod uwage wszystkie te argumenty wyliczanie wag cech na rynku nieroziwnietym, bez dostepu do dokladnych danych (rozkladow pomieszczen itp) powoduje zafalszowanie wag a do tego zawiera ryzyko iz postrzeganie na rynku moglo sie zminic.
Zatem metoda eksperca wywiadu z kilkoma agencjami nieruchomosci w tej kwestii jest bardziej obiektywna i odzwierciedla aktualny stan rynku.
