: 14 lip 2009, 20:53
Do wycena2009
Niestety w tej sprawie nie masz racji, jedyną prawidłową metodą jest ta podana przez Judytę.
Niestety w tej sprawie nie masz racji, jedyną prawidłową metodą jest ta podana przez Judytę.
Nieruchomosci.pl
Forum nieruchomości poruszający problemy rynku nieruchomości i jego specjalistów, w ramach forum dyskusyjnego serwisu Nieruchomosci.pl
https://www.nieruchomosci.pl/forum/
Operat szacunkowy- opłata adiacencka
Strona 2 z 3
: 15 lip 2009, 9:32
Wg mnie rację ma "wycena2009".
: 15 lip 2009, 14:24
Konrad714,
z tego co wiem, nie jeden rzeczoznawca poległ w KOZ-ie próbując postępować podobnie, jak i sprytnie zaczęła wymyślać Judyta. Ale Judyta się tylko zastanawia nad ewentualnymi możliwościami. Jeśli napiszesz dokładnie jak Ty byś to zrobił, chętnie podyskutuję. Jesteś może rzeczoznawcą majątkowym?
z tego co wiem, nie jeden rzeczoznawca poległ w KOZ-ie próbując postępować podobnie, jak i sprytnie zaczęła wymyślać Judyta. Ale Judyta się tylko zastanawia nad ewentualnymi możliwościami. Jeśli napiszesz dokładnie jak Ty byś to zrobił, chętnie podyskutuję. Jesteś może rzeczoznawcą majątkowym?
: 15 lip 2009, 14:55
wycena 2009
na pewno nie tak jak w przykładzie z książki IDM "przykłady wycen" wyd. 3 ( na pewno ją masz), waga cechy uzbrojenie 15%, a różnica w wartości przed i po 40%.
Działki uzbrojone w kanalizację - skoro wszystkie są uzbrojone, to nie występuje taka cecha, działki nieuzbrojone - podobnie ( nie ma takiej cechy). Postepując tak jak w tej książce zawyżamy bardzo opłaty. Wszystko trzeba robić na jednym zbiorze, nieruchomość ma różnić się tylko kanalizacją. Pracując na jednym zbiorze wyłapiesz jej wagę.
na pewno nie tak jak w przykładzie z książki IDM "przykłady wycen" wyd. 3 ( na pewno ją masz), waga cechy uzbrojenie 15%, a różnica w wartości przed i po 40%.
Działki uzbrojone w kanalizację - skoro wszystkie są uzbrojone, to nie występuje taka cecha, działki nieuzbrojone - podobnie ( nie ma takiej cechy). Postepując tak jak w tej książce zawyżamy bardzo opłaty. Wszystko trzeba robić na jednym zbiorze, nieruchomość ma różnić się tylko kanalizacją. Pracując na jednym zbiorze wyłapiesz jej wagę.
: 20 lip 2009, 19:09
Konrad714, nie mam wspomnianej książki, ale widziałem jakieś podobne z błędami lub mało rzeczywistymi przykładami wycen.
Przy sporządzaniu operatu szacunkowego na potrzeby opłaty adiacenckiej zadaniem rzeczoznawcy majątkowego nie jest wyliczenie wagi cechy, tylko określenie wartości (dwóch wartości) nieruchomości w różnych stanach. Uważam, że operat wykonany w sposób, jaki opisujesz dość łatwo podważyć, a rzeczoznawca naraża się na odpowiedzialność zawodową. Myślę, że zawyżenie różnicy między tymi wartościami przez rzeczoznawców wynikają raczej z niewiedzy, niezrozumienia, błędnie przyjętych założeń, dat, a nie takiego sposobu wyceny.
Przy sporządzaniu operatu szacunkowego na potrzeby opłaty adiacenckiej zadaniem rzeczoznawcy majątkowego nie jest wyliczenie wagi cechy, tylko określenie wartości (dwóch wartości) nieruchomości w różnych stanach. Uważam, że operat wykonany w sposób, jaki opisujesz dość łatwo podważyć, a rzeczoznawca naraża się na odpowiedzialność zawodową. Myślę, że zawyżenie różnicy między tymi wartościami przez rzeczoznawców wynikają raczej z niewiedzy, niezrozumienia, błędnie przyjętych założeń, dat, a nie takiego sposobu wyceny.
: 02 sie 2009, 18:21
Jestem RZM. Ciekawy jestem tego podważenia. Nieruchomość przed i po różnią się tylko jedną cechą. Różnica wartości odniesiona do wartości to nic innego jak waga.
: 19 sie 2009, 9:07
"Jestem RZM. Ciekawy jestem tego podważenia. Nieruchomość przed i po różnią się tylko jedną cechą. Różnica wartości odniesiona do wartości to nic innego jak waga. "
Zartujesz chyba. Jak to nieruchomości przed i po różnią się tylko jedną cechą? A lokalizacja? Wątpię, byś znalazł odpowiednią ilość transakcji w tej samej lokalizacji. z tym samym otoczeniem itp.
Masz jeden zbiór "przed" i jeden zbiór "po". Przecież w obydwu zbiorach są inne (różne) nieruchomości różniące się jakimiś tam cechami (nie tylko przedmiotową kanalizą) i trzeba je odpowiedni sposób skorygować. W operacie trzeba zrobić dwie osobne wyceny.
Zartujesz chyba. Jak to nieruchomości przed i po różnią się tylko jedną cechą? A lokalizacja? Wątpię, byś znalazł odpowiednią ilość transakcji w tej samej lokalizacji. z tym samym otoczeniem itp.
Masz jeden zbiór "przed" i jeden zbiór "po". Przecież w obydwu zbiorach są inne (różne) nieruchomości różniące się jakimiś tam cechami (nie tylko przedmiotową kanalizą) i trzeba je odpowiedni sposób skorygować. W operacie trzeba zrobić dwie osobne wyceny.
: 19 sie 2009, 12:44
Do grem 1
No to Ty chyba zartujesz, jak to nieruchomości różnią się lokalizacją, lokalizacja jest przecież stała, kształ, wielkość działki, otoczenie i sąsiedztwo itp. dodajemy przecież tylko kanalizację. Porównujesz przed i po - tą samą działkę gruntu!!!, raz bez kanalizacji, raz z kanalizacją, klasyczne badanie wagi cechy na cenę.
No to Ty chyba zartujesz, jak to nieruchomości różnią się lokalizacją, lokalizacja jest przecież stała, kształ, wielkość działki, otoczenie i sąsiedztwo itp. dodajemy przecież tylko kanalizację. Porównujesz przed i po - tą samą działkę gruntu!!!, raz bez kanalizacji, raz z kanalizacją, klasyczne badanie wagi cechy na cenę.
: 19 sie 2009, 13:33
Ja jestem innego zdania i robię operat korzystając z 2 zbiorów transakcji "przed" i "po". W zbiorze "przed" są inne nieruchomości, w zbiorze "po" - inne nieruchomości. Oczywiście wszystkie należą do jednego rynku.
Ale to jest moje zdanie i ja tak robię.
Ale to jest moje zdanie i ja tak robię.
: 19 sie 2009, 14:41
do grem1
zbiór transakcji musi być jeden, w którym są zarówno działki uzbrojone w kanalizację, jak i nie. Na tym zbiorze robisz dwie tabele, 1 dla działki, 2 dla uzbrojonej. Atrybuty dla wycenianej działki ( lokalizacja, otoczenie i sąsiedztwo, kanalizacja, powierzchnia dz, kształt dz., ewent. jakość drogi dojazd). wszystkie przed jak i po są takie same, oprócz - kanalizacji. Dwa zbiory możesz wziąć pod warukiem, że wszystkie nieruchomości przed są bez kanalizacji ( a więc kanalizacja nie jest atrybutem), po wszystkie są skanalizowane ( kanalizacja też nie może być atrybutem). Wtedy moim zdaniem powinno wyjść to samo. Zwróć uwagę, że na kanalizację z reguły przyjmuje się wpływ rzędu 10-15% na zróżnicowanie cen, i tyle może wynieść max wzrost wartości. Opłata adiac. to % od tych 10-15%, a więc jeszcze mniej.
zbiór transakcji musi być jeden, w którym są zarówno działki uzbrojone w kanalizację, jak i nie. Na tym zbiorze robisz dwie tabele, 1 dla działki, 2 dla uzbrojonej. Atrybuty dla wycenianej działki ( lokalizacja, otoczenie i sąsiedztwo, kanalizacja, powierzchnia dz, kształt dz., ewent. jakość drogi dojazd). wszystkie przed jak i po są takie same, oprócz - kanalizacji. Dwa zbiory możesz wziąć pod warukiem, że wszystkie nieruchomości przed są bez kanalizacji ( a więc kanalizacja nie jest atrybutem), po wszystkie są skanalizowane ( kanalizacja też nie może być atrybutem). Wtedy moim zdaniem powinno wyjść to samo. Zwróć uwagę, że na kanalizację z reguły przyjmuje się wpływ rzędu 10-15% na zróżnicowanie cen, i tyle może wynieść max wzrost wartości. Opłata adiac. to % od tych 10-15%, a więc jeszcze mniej.
: 19 sie 2009, 15:10
coś mi się zdaje, że mówimy o tym samym, tylko inną "techniką " jest to robione
: 19 sie 2009, 16:22
do grem1
Myślę, że robisz tak jak w "Przykładach wycen nieruchomości " wyd.IDM wyd. 3, tam też robią na dwóch bazach, i różnica w wartości tej samej działki przed i po to 60%, wagi
w obu bazach dla uzbrojenia waga to 15% ( przy czym te % to wszystkie media, czyli woda, kan, gaz i jeszcze dostęp do drogi), ile z tego przypada na samą kanal. nie piszą, są tam te wszystkie tabele. Wydaje mi się , że wystarczy trochę pomyśleć, i dojść do wniosku, że nie mają one wiekszego sensu. Jedna baza pozwala się zorientować jaki jest rzeczywisty wpływ samej kanal. na wartość ( ceteris paribus). Dla mnie to klasyczna metoda wyznaczania wagi.
Myślę, że robisz tak jak w "Przykładach wycen nieruchomości " wyd.IDM wyd. 3, tam też robią na dwóch bazach, i różnica w wartości tej samej działki przed i po to 60%, wagi
w obu bazach dla uzbrojenia waga to 15% ( przy czym te % to wszystkie media, czyli woda, kan, gaz i jeszcze dostęp do drogi), ile z tego przypada na samą kanal. nie piszą, są tam te wszystkie tabele. Wydaje mi się , że wystarczy trochę pomyśleć, i dojść do wniosku, że nie mają one wiekszego sensu. Jedna baza pozwala się zorientować jaki jest rzeczywisty wpływ samej kanal. na wartość ( ceteris paribus). Dla mnie to klasyczna metoda wyznaczania wagi.
: 20 sie 2009, 10:38
Nie wiem jak robią w IDM, ale mnie różnica wyszła 16% (60% to jakaś pomyłka chyba)
Nie dawałem żadnej wagi dotyczącej uzbrojenia. Miałem zbiór transakcji z pełnym uzbroj. i zbior transakcji bez kanalizy )pozostałe uzbrojenie jak w pierszym zbiorze)
Nie dawałem żadnej wagi dotyczącej uzbrojenia. Miałem zbiór transakcji z pełnym uzbroj. i zbior transakcji bez kanalizy )pozostałe uzbrojenie jak w pierszym zbiorze)
: 28 gru 2009, 16:39
Witam wszystkich serdecznie,
Jestem nowa na forum. Wpadłam tu zupełnie przypadkiem i bardzo się cieszę, bo widać, że bardzo wielu pożytecznych rzeczy można się tu dowiedzieć. Mam pytanie związane z opłatą adiacencką.
Przymierzam się właśnie do zrobienia operatu - opłata adiacencka przy podziale. Wyciągnęłam z Urzędu Gminy informacje na temat podjętych ostatnio decyzji podziałowych i pozyskałam też dosyć rozbudowaną bazę transakcji z tej gminy. Wybrałam sobie przypadek, kiedy jedna większa działka przeznaczona pod mieszkaniówkę jednorodzinną zostaje podzielona na dwie mniejsze działki o identycznych romiarach.
No i teraz pytanie, czy mogę sobie w tym przypadku obliczyć trend czasowy i wagi cech dla obu nieruchomości ( przed i po podziale) na podstawie jednej dużej tabeli transakcji, zestawiającej zarówno nieruchomości podobne do działki większej jak i działki mniejszej, czy muszę liczyć osobno wagi dla obu nieruchomości? Tzn. na podstawie dwóch tabel?
Czy istnieje gdzieś zapis regulujący tryb postępowania w takich przypadkach?
Pozdrawiam
Gosia
Jestem nowa na forum. Wpadłam tu zupełnie przypadkiem i bardzo się cieszę, bo widać, że bardzo wielu pożytecznych rzeczy można się tu dowiedzieć. Mam pytanie związane z opłatą adiacencką.
Przymierzam się właśnie do zrobienia operatu - opłata adiacencka przy podziale. Wyciągnęłam z Urzędu Gminy informacje na temat podjętych ostatnio decyzji podziałowych i pozyskałam też dosyć rozbudowaną bazę transakcji z tej gminy. Wybrałam sobie przypadek, kiedy jedna większa działka przeznaczona pod mieszkaniówkę jednorodzinną zostaje podzielona na dwie mniejsze działki o identycznych romiarach.
No i teraz pytanie, czy mogę sobie w tym przypadku obliczyć trend czasowy i wagi cech dla obu nieruchomości ( przed i po podziale) na podstawie jednej dużej tabeli transakcji, zestawiającej zarówno nieruchomości podobne do działki większej jak i działki mniejszej, czy muszę liczyć osobno wagi dla obu nieruchomości? Tzn. na podstawie dwóch tabel?
Czy istnieje gdzieś zapis regulujący tryb postępowania w takich przypadkach?
Pozdrawiam
Gosia
: 24 sty 2010, 12:02
a ja mam pytanie do adiacenckiej po podziale.
zgodnie z Art. 98a. ugn "Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej". nielogiczne. i chyba niezgodne z KPA.
bo gmina, która nalicza opłatę adiacencką właśnie w drodze decyzji musi mieć już wycenę wcześniej.
aby wydać decyzje o naliczeniu opłat adiacenckiej to wcześniej musi być wszczęcie postępowania administracyjnego. min po 7 dniach od dostarczenia "wszczęcia" stronom musi być zwiadomnienie o zgromadzeniu dokumentacji w sprawie - I TU GMINA MUSI JUż MIEć OPERAT SZACUNKOWY. i dopiero po min 7 dniach od dostarczenia tego zawiadomienia o zgromadzeniu dokumentacji wydaje się decyzję.
czyli co rzeczoznawca ma ma zrobić oparat wg cen z 1-2 tygodnie do przodu?
zgodnie z Art. 98a. ugn "Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej". nielogiczne. i chyba niezgodne z KPA.
bo gmina, która nalicza opłatę adiacencką właśnie w drodze decyzji musi mieć już wycenę wcześniej.
aby wydać decyzje o naliczeniu opłat adiacenckiej to wcześniej musi być wszczęcie postępowania administracyjnego. min po 7 dniach od dostarczenia "wszczęcia" stronom musi być zwiadomnienie o zgromadzeniu dokumentacji w sprawie - I TU GMINA MUSI JUż MIEć OPERAT SZACUNKOWY. i dopiero po min 7 dniach od dostarczenia tego zawiadomienia o zgromadzeniu dokumentacji wydaje się decyzję.
czyli co rzeczoznawca ma ma zrobić oparat wg cen z 1-2 tygodnie do przodu?