sposoby określania pow. użytk. zabudowanych nieruchomości (do porównań)

[godslaw]

Witam,
Często przeglądając akty notarialne widzimy: nieruchomość zabudowana (czym? o jakim przeznaczeniu ? jakiej powierzchni uzytkowej ?...) i np cena 100 000 zł.
Chciałbym zgromadzić w tym wątku kilka sposobów na dochodzenie do realnych powierzchni uzytkowych budynków (zabudowań).
Część z was pewnie powie, że takich transakcji nie bierze, ale co w przypadku, gdy rynek jest słabo rozwinięty i mało płynny i tego typu akty notarialne są bardzo częste?

Można szukać PU danej nieruchomości w necie (pare razy mi sie udało), ale to zależy od charakteru nieruchomości (łatwo jest z hotelami i pensjonatami).
Osobiście stosuje dwa sposoby na takie przypadki:
1. Jeśli się da obmierzam pow. zabudowy w terenie.
2. Z mapy ewidencyjnej lub zasadniczej (ewentualnie SIP jeśli jest dla tego terenu) określam pow. zabudowy (graficznie).
Jest jeszcze jeden sposób, którego raczej nie używam z uwagi na niedokładność - mianowicie można się udac do gminy i uzyskać pow. użytk. dla zadeklarowaną dla celów opłaty lokalnej).
W każdym przypadku konieczne są oględziny takiej nieruchomości (może jest to standardowy budynek i będe znal jego powierzchnię), mozna sie wypytać właściciela (o ile będzie chetny odpowiedzieć).
Mając PZ i ogólne wiadomości z oględzin takiej nieruchomości można zastosować odpowiedni przelicznik - w zależności od konstrukcji obiektu. Należy tu zwracać uwagę szczególnie na liczbę kondygnacji oraz charakter poddasza. Mnożniki takie oscylują w granicach [0,65-0,90]/[pow. całk. kondygn]
Chciałbym zapytac jakie sposoby stosujecie? Może toś pokusi się o głębszą analizę mnożników . Dobrze jest zgłębić ten temat, bo na pewno przyda się każdemu...
pozdrawiam

[Radsad]

Osobiście nie stosuję metod, które opisałeś - są one pracochłonne i niedokładne jednocześnie... gdyby ktoś (odpukać) kwestionował Twoją wycenę, nie obroniłbyś takowych zabiegów. Jeżeli napotykam takie znikome opisy nieruchomości w akcie notarialnym transakcje najzwyczajniej pomijam (z reguły odrzucam do 50% transakcji nieruchomości zabudowanych) -wolę poszerzyć rejon poszukiwań nieruchomości porównawczych. Zresztą każdy kto przeglądał akty notarialne wie, że opisy obiektów budowlanych sa ogólnikowe i mały z nich pożytek - notariusz przyjmuje powierzchnię użytkową zadeklarowaną przez sprzedawcę, nigdy nie ma pewności czy np. wliczono do niej piwnicę, z reguły brak jest odniesień do stanu technicznego obiektu, a przecież nie sposób pominąc tego atrybutu.

[godslaw]

Dlatego też zamieściłem ten post...
Nic tylko pozazdrościć takiej frekwencji... na moim terenie informacja o zabudowie i PU znajduje się w jakiś 15-20% aktach, głównie gminnych nieruchomości.
Wielu RM stosuje takie (lub podobne metody). Jeśli chodzi o dokładność: czy zawsze masz pewność że PU w akcie została dobrze obliczona ( zgodnie z normą którą stosujesz przy swojej wycenie?). Skoro przelicznik taki bardzo realnie zależy od PZ i rodzaju obiektu (z czystej ciekawości robiłem analizy na kilkudziesięciu obiektach reprezentatywnych, otrzymując zadziwiająco podobne wyniki).
Wbrew pozorom nie jest to aż tak pracochłonne. Tak czy siak musisz znać porównywany obiekt i zobaczyć go w terenie.
Kwestia obrony operatu - nikt nie udowodni ci, że źle (niedokładnie) określiłeś PU porównywanego obiektu, bo niby w jaki sposób, skoro przyłożyłeś się do tego najlepiej jak mogłeś. Szacuje margines błędu takiego pomiaru od 2-5%, co bardzo słabo przekłada się na wartość jednostkową.