Nieruchomosci.pl

Witam,

W ramach analizy rynku znalazlem transakcje od stycznia do grudnia danego roku na ktorych pozniej opieram obliczenia. Trend wyznaczylem jako srednia z 3 par transakcji - jedna para z poczatku roku, ze srodka i koncowki. Roznica miedzy transakcjami wynosi 1-2 miesiace.

Spotkalem sie z zarzutem, iz roznica miedzy transakcjami powinna byc wieksza - polroku, 10 miesiecy, rok ...

Jakie jest wasze stanowisko ?

Osobiscie uwazam, ze jesli mam trendy z 3 okresow roku i sa one do siebie zblizone to poza wysokoscia trendu (srednio w ciagu roku) widze tez jak sie on ksztaltowal w caly roku (a przynajmniej moge zalozyc z duzym prawdopodobienstwem).

Gdybym trend liczyl z transakcji rozniacych sie np 10 miesiacami to w sumie uzyskalbym tylko sredni trend miesieczny w skali analizowanego roku bez informacji jak sie ksztaltowal.

Jesli jestem w bledzie to prosze o wyprostowanie a jesli moj punkt widzenia jest OK to moze macie jeszcze jakies inne argumenty aby przekonac osobe, ktora postawila mi ww. zarzut.

"W ramach analizy rynku znalazlem transakcje od stycznia do grudnia danego roku na ktorych pozniej opieram obliczenia. Trend wyznaczylem jako srednia z 3 par transakcji - jedna para z poczatku roku, ze srodka i koncowki. Roznica miedzy transakcjami wynosi 1-2 miesiace.

Spotkalem sie z zarzutem, iz roznica miedzy transakcjami powinna byc wieksza - polroku, 10 miesiecy, rok ...

Jakie jest wasze stanowisko..."

Moje stanowisko jest takie. że do trendu najkorzystniejszy jest dłuższy przedział czasowy.

"Osobiscie uwazam, ze jesli mam trendy z 3 okresow roku i sa one do siebie zblizone to poza wysokoscia trendu (srednio w ciagu roku) widze tez jak sie on ksztaltowal w caly roku (a przynajmniej moge zalozyc z duzym prawdopodobienstwem)"

Osobiście uważam, że do obliczenia trendy najlepiej wykorzystać kilka lat.

"Gdybym trend liczyl z transakcji rozniacych sie np 10 miesiacami to w sumie uzyskalbym tylko sredni trend miesieczny w skali analizowanego roku bez informacji jak sie ksztaltowal"

Przecież z reguły właśnie oblicza się trend miesięczny i na podstawie tego trendu akrualizujesz ceny.

A z ciekawości spytam na jaką datę robisz wycenę?

Witam,

W obu "wariantach" liczony jest trend miesieczny tylko u mnie roznice w danej parze transakcji to 1-2 miesiace a niby ma byc polroku, rok ...

Data wyceny jest przewaznie 1-2 miesiace po najswiezszej transakcji czyli jesli analize mam styczen - grudzien 2007 to wycena jest na styczen/luty 2008.

nie wiem czy dobrze zrozumiałem. Teraz robisz operat z datą na sty/luty 2008?

[quote:4e52f77aca="grem1"]nie wiem czy dobrze zrozumiałem. Teraz robisz operat z datą na sty/luty 2008?[/quote:4e52f77aca]
To jest nieistotne na kiedy jest on robiony - czesc operatow jest aktualnych a czesc byla robiona wczesniej i teraz tez sie "nie podobaja".

Transakcje przytaczene w operacie obejmuje okres ok roku, poltora. Operat sporzadzony jest miesiac/dwa miesiace po najswiezszej transakcji. (ktore to sa miesiace i ktory rok nie ma znaczenia - chodzi o zasade). Pare na bazie ktorych liczony jest trend sa brane z poczatku, ze srodka i konca analizowanego okresu. Odstepy miedzy trasakcjami w danej parze to 1-2 miesiace.

Miałbym zastrzeżenia do obliczania trendu gdy w parach odstępy transakcji wynoszą 1-2 miesiące. Najlepiej jak to jest rok i najlepiej gdyby parach przyjąć te same miesiące. Dlaczego? Zawsze się może pojawić pytanie komisji czy uwzględniliśmy sezonowość zawieranych transakcji. Sezonowość może mieć wpływ na ceny. Jeśli przyjmiemy pary i nieruchomości w odstępach 12 miesięcy - trend będzie dobrze policzony.
Np: działki z przeznaczeniem w mpzp na budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne, różne mogą mieć ceny jesienią i inne ceny na wiosnę.
Ale to już taka aptekarska dokładność.