Nieruchomosci.pl

Witam,

jestem na początku długiej drogi do uzyskania państowej licencji rzeczoznawcy majątkowego. Narazie kończę studia i przygotowuję się do napisania pierwszego operatu szacunkowego.Zakupiłam pozycję "metodyka określenia wartości rynkowej nieruchomości( przykłady operatów szacunkowych) S. źróbek i analizuję pod kątem sporządzenia operatu szacunkowego nieruchomości rolnej niezabudowanej. No i właśnie tutaj zaczęły się pierwsze schody mianowcie: chciałam wyliczyć wskażniki klasy bonitacji gleb, podstawiłam do wzoru, przeliczniki dla dnej klasy wzięłam z tabeli ( dostępnej w necie), no i nie wiem dlaczego zawsze wychodzi mi o 0,1 za mało ( analizując wyniki z książki )Może mam jakąś nieprawidłową tabelę. Może ktoś mi pomoże bo szczerze mówiąc nie wiem gdzie jest błąd. Poniżej wzór, chodzi mi o te współczynniki przeliczeniowe, gdzie znależć aktualne?
Wb=?Ai ?ki/A
gdzie:
Wb

Pewnie zostały przyjęte inne wskaźniki przeliczeniowe przez Ciebie i przez autora książki. Sprawdź na jakie dane powołuje się autor i czyje znalazłaś w internecie, bo nie ma jedynych słusznych, jak np. przy zamianie ha fizycznych na ha przeliczeniowe wg ustawy o podatku rolnym (chociaż ostatnie są zbliżone do tych dotyczących bonitacji).

Dziękuję za odpowiedź,
Jeżeli chodzi o autora książki pisze on tylko iż do obliczeń przyjęto wskaźniki szacunkowe grutu (zał. 1 Rozp RM z dnia 21.09.2004 r w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego). Oczywiście rozporządzenie mam. Ale nie wiem w którym miejscu powinnam wykorzystać te wskaźniki. Skoro wg wzoru potrzebne mi tylko wspołczynniki przeliczeniowe dla danej klasy bonitacyjnej.
Tabelę współczynników przeliczeniowych dla danej klasy bonitacyjnej wzięłam z netu, ze strony dotyczącej podatku rolnego, a po twojej odpowiedzi wnioskuję że jest nieprawidłowa. Załączam tą tabelę.

Rodzaje użytków rolnych Grunty orne

Na oko wydaje się, że autor wyliczył wskaźnik bonitacji w II, nie III okręgu podatkowym. Nie koniecznie jest to błąd, ponieważ okręg podatkowy nie wpływa przecież na jakość gleby, poza tym pewnie wszystkie nieruchomości porównawcze znajdują się w tym samym okręgu podatkowym. Bonitacja jest traktowana jako jedna z cech rynkowych, a określenie współczynnika jest potrzebne do ustalenia przedziałów (liniowo lub punktowo) dla wyliczonej wagi tej cechy. Tylko jeśli traktujesz bonitację jako cechę rynkową, znaczyłoby że porównujesz z innymi nieruchomościami, więc co wyliczasz na podstawie wskaźników szacunkowych gruntu?

Pisałem o innej tabeli współczynnika w zależności od klasy bonitacyjnej oraz kompleksu rolniczej przydatności gleb (o ile masz te dane), ale wynik będzie podobny jak na podstawie tabeli z ustawy, którą podałaś, musisz tylko przyjąć (wyliczyć z rynku, wiem aberracja) odpowiednie przedziały dla tej cechy.