Nieruchomosci.pl

Witam!
Jestem pośrednikiem , jednak pracuję niezbyt długo.
Mam pytanie dotyczące spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu bez księgi wieczystej.
Mieszkanie było zadłużone tak , że komornik wszczął procedurę przeznaczenia go do licytacji. Jednak jeden ze spadkobierców spłacił długi. Pozostało wynagrodzenie komornika.
Klient (pełnomocnik spadkobierców ,który spłacił długi) twierdzi (tłumacząc że konsultował się z prawnikiem) iż wynagrodzenie nie należy się komornikowi za czynności prowadzone przezeń jeśli do licytacji nie doszło.
Klient obiecał mi przynieść zaświadczenie ze Sp-ni o nie zaleganiu z płatnościami ,bo już na dniach spłaci ostatnie zaległości czynszowe.
Jednak podejrzewam ,że nie wykaże tam Sp-nia tych długów z tytułu pensji komornika , bo zapewne będzie to zaświadczenie o braku zaległości z bieżącymi płatnościami (czynsz , woda itp.)
Wstępna informacja ze sp-ni (na razie dzwoniłam tam) potwierdza , że dług z tytułu pensji komornika istnieje. Jednak nie uzyskałam odpowiedzi w jakiej wysokości.
Pytanie brzmi : czy naliczona już wartość wynagrodzenia komornika obciąża mieszkanie tak iż osoba kupująca może je kupić z długiem tego typu?
Czy sp-nia wykaże ten dług w zaświadczeniu dla notariusza o "braku zadłużenia"?
Jeśli tak to nie mogę mówić klientom kupującym (czego domaga się sprzedający) że mieszkanie jest niezadłużone.
Może powinnam już teraz wystąpić z zapytaniem do Sp-ni o stan zadłużenia lokalu mieszkalnego?
Proszę o pomoc. Jak wy postępujecie w takich przypadkach?

niestety ostatnia zmiany przepisów spowodowały, iż należność komornika jest wymagalna z dniem wszczęcia postępowania.

Wynagrodzenie płaci dłużnik więc obciąża ono właściciela mieszania ( teraz spadkobierców) a nie mieszkanie. Komornik oczywiście może dokonać wpisu w KW ale jeżeli to mieszkanie nie ma KW to nici z tego.

Nie spółdzielnia nie wykaże tego w zaświadczeniu ponieważ ten dług jest praktycznie długiem prywatnym - dług istniej pomiędzy spadkobiercami i komornikiem.

Proszę pamiętać iż nie widzę dokumentów więc opieram się na tym co zostało napisane w wiadomości.
Milo

Sprawa dotycząca egzekucji zaczęła się w 2007 roku w marcu i trwała do lipca 2010r. Jeśli w międzyczasie zmieniło się prawo dot. tego czy pensja komornika płatna jest "z mieszkania" , czy przez osobę dłużnika (tutaj spadkobiercy) to musiałabym zorientować się kiedy nastąpiła ta zmiana bo przecież prawo nie działa wstecz.
Ma ktoś namiary na odnośne przepisy z którymi muszę się zapoznać?
Będę szukać ale to trochę trwa , a tak szybciej "znajdę"

zmiana przepisów wprowadziła zasadę, iż ze złożeniem wniosku od razu komornikowi należy się wynagrodzenie.

Od dawien dawna zasadą było, iż koszty ponosi dłużnik chyba że nie było podstaw do prowadzenia egzekucji wtedy płaci wierzyciel. Mieszkanie nie jest ani dłużnikiem ani wierzycielem nie musisz zatem szukać czy pensja komornika jest płatna z mieszkania. Pensja komornika jest płatna przez dłużnika z jego majątku - czyli samochodu, pensji, środków na rachunku bankowym itd. Jeżeli mieszkanie zostaje sprzedane przez dłużnika komornika zaspokaja się z otrzymanych pieniędzy lub innych składników majątku dłużnik.

Chyba że sprzedaż jest dokonywana w celu ucieczki z majątkiem przez dłużnika wtedy mogą zachodzić przesłanki do skargi pauliańskiej (cofnięcia czynności dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli)

Dzięki Milo!
Czułam , że jednak jakieś zagrożenie tu istnieje.
Ciekawe jakie najczęściej bywa orzecznictwo w takich sprawach. Tzn. mówię o sytuacji , gdy dłużnik sprzedaje mieszkanie by "uciec" komornikowi z płaceniem pensji a osoba trzecia (kupujący) nie ma żadnej świadomości w tym temacie , nie jest osoba bliską ani w jakiś sposób związaną ze sprzedającym(np. biznesowo).
Czy wówczas również sąd może orzec o bezskuteczności czynności prawnej względem wierzyciela?
Skoro kupujący nie wiedział , a komornik nie powie osobie trzeciej że pan "X" ma u niego dług z tytułu pensji , ja oficjalnie też "nie wiem" bo mi klient nie ujawnia tego długu tylko sama się dowiedziałam na razie nieoficjalnie.
Mam dylemat jak to się załatwia by ta osoba kupująca była bezpieczna.
Może to trochę działanie "do przodu" ale po to m.in. jesteśmy by klienci czuli się bezpiecznie dokonując transakcji za naszym pośrednictwem.
Klient miał mi przynieść zaświadczenie ze sp-ni o braku zadłużenia. Czekam już trochę ponad tydzień.
Notariusz , którego pytałam o tę sprawę powiedział , że jeśli już sp-nia ma wiedzę o tym roszczeniu komornika dotyczącym pensji to nie wyda takiego zaświadczenia , bo na nią spadłaby odpowiedzialność co do roszczenia komornika dot. pensji. Twierdzi , że gdyby nie ujawnili w tym stanie rzeczy roszczeń , to komornik mógłby z tym roszczeniem wystąpić do nich.
Jeśli sp-nia ujawnia roszcenie to nie ma sprawy. Kupujący zaspokaja pensję komornika a resztę ceny wpłaca sprzedającym.
Jeśli iść twoim tokiem rozumowania (roszczenie komornika dotyczy tylko osoby dłużnika a nie mieszkania) to teoretycznie sp-nia nie musiałaby tego wykazywać.
Teoretycznie : gdy nie wykazuje , klient sprzedaje "czyste" mieszkanie , a gdy komornik wdraża postępowanie w sądzie na podstawie skargi pauliańskiej , to klient sprzedający już dawno nie ma tych środków ,jego dom ma jego brat, a on biedny ma tylko pensyjkę ledwo starcza mu na życie. W tym czarnym scenariuszu nowy właściciel spłaca dług by zachować prawo do mieszkania , a potem wnioskuje w sądzie z powództwa cywilnego , o zwrot tych pieniędzy od pana "X"(zadłużony sprzedający). Dobrze rozumuję ???
Popraw mnie proszę jeśli się mylę.

1. jeżeli kupujący nie ma wiedzy jest bezpieczny
2. Notariusz ma racje choć powiem że nie miałem jeszcze sytuacji taką jak Twoja tzn zajęcie mieszkania bez KW. Z KW roszczenie wpisywane jest do księgi i nie ma problemu - tutaj nie ma kw i nie wiem jak zachowa się spółdzielnia
3. Uważaj ze sprzedażą -domniemuje się iż rodzina wie co do zasady o długach mimo iż nawet nie mieszka z dłużnikiem - sprzedaż bratu odpada
4. Jeżeli zostało wszystko przeprowadzone przed zajęciem komorniczym to nie ma czarnego scenariusza
5. Najtrudniejszą kwestią jest Twoja odpowiedzialność - ja powiem tak ofert jest dużo - jeżeli cena jest NAPRAWDę okazyjna to może bym się w to bawił jeżeli nie to ja bym odpuścił mieszkanie i powiedział wprost klientom dlaczego - ryzyko niestety w mojej ocenie jest tym bardziej iż już wie o tym notariusz

proszę pamiętaj iż opieram się na Twoich informacjach - chętnie pomogę ale bez wglądu w dokumenty nie biorę odpowiedzialności

Milo ! Dzięki ci piękne !
Choć nie do końca pojąłeś moją intencję co do "czarnego scenariusza" (w słowie pisanym brak intonacji więc czasami trudno się zrozumieć . Niepotrzebnie tego "brata" wplątałam w te tematy. Wyszło trochę jak w skeczu "SęK" kabaretu "Dudek"."Ja cofam ten sęk!Ja cofam wszystkie sęki na świecie!!!że mnie coś podkusiło powiedzieć jego ten "sęk"
Nie ma żadnego brata. Ja cofam tego "brata".
Chodziło mi o to , że poza mieszkaniem klient ma dom i w krytycznej sytuacji zapewne "ukryłby" majątek udając biedaczka.

Chodziło mi o to , że klient sprzedaje o b c e j osobie to mieszkanie. Martwię się o ewentualną odpowiedzialność tej o b c e j osoby .
Właśnie o to mi chodzi żeby ten kupujący , który się pojawi nie odpowiadał za krętactwo klienta sprzedającego.
Więc cieszy mnie ,że jeśli nie będzie miał jakichkolwiek "powiązań" ze sprzedającym , to w zasadzie "skarga pauliańska" go nie dotyczy. Bo tak zrozumiałam.

Ja wiem o tym długu i po prostu poinformuję kupującego o nim.
Klient sprzedający musi mi powiedzieć co mam mówić kupującemu bo jak powiem "jest dług z tytułu pensji komornika ale nie znam jego wysokości" to wychodzę na idiotkę nieprawdaż?
Sprzedaję mieszkanie a nie znam wysokości zadłużenia.
Jedyną wg mnie mądrą formą postępowania jest szczere zapoznanie kupującego z wysokością roszczenia a potem mogą się dogadać klienci , czy np. z zadatku spłaci to sprzedający tak by do ostatecznej umowy nieruchomość była "czysta" , czy kupujący np. wpłaci część należności na konto komornika , a resztę ceny sprzedającemu...
Ja chcę grać uczciwie i w otwarte karty.
Jeśli klientowi sprzedającemu to nie będzie pasowało to chyba znowu będę się poważnie zastanawiać czy lepiej nie podziękować mu za współpracę.
Bardzo dziękuję za poszerzenie horyzontów mojej wiedzy. Pozdrawiam.