Nieruchomosci.pl

Naszło mnie kilka wątpliwości dotyczących u.w.
jak nieruchomość gruntowa jest "gołą" działką, albo nawet zabudowaną budynkiem/budynkami to sprawa jest w miarę prosta, ale:
wyobraźmy sobie że mamy działkę gruntu na której mamy:
a) kilka drzew
b) ogrodzenie
c) placyk z kostki betonowej
d) przyłącze gazowe (dla omawianego przypadku pomińmy zbiegi z innymi przepisami i przyjmijmy że stanowi część składową przedmiotowej nieruchomości - a nie jest własnością przedsiębiorstwa gazowego)

teraz działka ta jest oddawana w użytkowanie wieczyste.
Pytanie: które z wymienionych części składowych nieruchomości pozostaną częściami składowymi a które powinny być sprzedane (jeżeli jakieś) użytkownikowi wieczystemu?
(mając na uwadze że zgodnie z art. 31 uogn "Oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej zabudowanej następuje z równoczesną sprzedażą położonych na tej nieruchomości budynków i innych urządzeń" - o jakie urządzenia chodzi?
Po odpowiedzi na powyższe pytania, nasuwa się następne: jak prawidłowo określić wartość nieruchomości gruntowej dla celu ustalenia opłaty pierwszej oraz opłat rocznych? (mając na uwadze zapisy rozporządzenia WYCENA)? Skoro stosujemy "ceny transakcyjne sprzedaży nieruchomości niezabudowanych jako przedmiotu prawa własności" to czy ogrodzenie, lub placyk to już zabudowa? (powiedzmy że tak),
a co z drzewami?

ma ktoś jakieś pomysły?

W użytkowanie wieczyste oddawane mogą być nieruchomości niezabudowane i zabudowane, przy czym możemy mieć 3 podstawowe przypadki:

1.grunt niezabudowany bez naniesień roślinnych - wyceny dokonuje się w podejściu porównawczym z wykorzystaniem jednej z metod zgodnie z rozporządzeniem. W myśl art. 154 uogn w wycenie należy uwzględnić w szczególności atrybuty, z których w tym przypadku najważniejsze jest wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej. Zgodnie z zapisem art.49 KC urządzenia takie jak (do doprowadzenia wody, pary, gazu, prądu itp) nie stanowią części składowych gruntu, ale wpływają na wartość rynkową prawa własności gruntu. Zatem w tej sytuacji należy zastosować odpowiednią ocenę atrbutu - wyposażenie w urządzenia infr.techn.

2. Grunt niezabudowany z naniesieniami roślinnymi.
Zasady przekazywania w UW gruntów z naniesieniami roślinnymi nie zostały określone w KC, uogn czy rozporządzeniu wycenowym. Od strony formalnej naniesienia te stanowią części składowe gruntu (art. 48 KC), jednocześnie w przypadku przekazywania gruntu w UW naniesienia roślinne nie są przez KC traktowane odrębnie jak budynki i inne urządzenia (art 235 par.1 KC). Dodatkowo należy uwzględnić fakt, iż roślinny mają rożny okres trwania a zatem mają różny wpływ na wartość rynkową nieruchomości . I mamy pat. Zgodnie z orzeczeniem Sądu Najwyższego II CR 237/68 "Wieczysty użytkownik nie może sprzeciwić się zabraniu przez właściciela terenu rosnących na działce drzew " - Sąd Najwyższy nie potraktował tu drzew jako części składowej nieruchomości ale przyznał im nienazwany status odrębny od budynków i urządzeń. Z orzeczenia tego można wysnuć wniosek, że właściciel może rośliny zabrać (usunąć) a jeśli tak to może te rośliny sprzedać jako rzeczy od gruntu odrębne.... Z tych rozważań najlepszym rozwiązaniem w przypadku oddawania gruntu niezabudowanego z roślinkami w UW będzie określenie wartości rynkowej gruntu niezabudowanego i odrębnie wartości naniesień, a ostateczne rozstrzygnięcie dotyczące losów naniesień nalezą do właściciela (można to uregulować w umowie oddania działki w UW).

3. Grunt zabudowany - z określonej wartości jako przedmiotu prawa własności wyodrębniamy wartość gruntu, wartość budynków i ich części lub innych urządzeń - par. 29.2 rozporządzenia). W KC ani w uogn brak jest definicji - inne urządzenia, do pojęcia tego odnosi się Prawo Budowlane, które definiuje obiekt budowlany jako:
- budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi,
- budowla stanowiąca całość techniczno-użytkową wraz z instalacjami i urządzeniami,
- obiekt małej architektury
Prawo budowlane podaje definicję "urządzeń budowlanych związanych z obiektem budowlanym - są tam m.in. przejazdy, ogrodzenia, place postojowe).
Przytoczone w KC i uogn określenie "urządzenia" jest szersze od definicji w prawie budowlanym i obejmuje zatem:
- budowle i obiekty małej architektury,
- urządzenia techniczne, takie jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, przejazdy, ogrodzenia, place postojowe, występujące samodzielnie bez związku z obiektami budowlanymi (np. ogrodzony i niezabudowany teren)

Mam nadzieję, że pomogłam.. Odpowiadając na pytanie wspomogłam się literatura. W sprawie użytkowania wieczystego polecam Poradnik: Prawo użytkowania wieczystego (problemy przekształceń i wyceny) Jerzy Dydenko, J. Hernik, E. Kijania - wyd. educaterra
W razie potrzeby mogę Ci zeskanować kilka stron związanych z tym co napisała powyżej i ci przesłać na maila.

trochę się rozjaśniło, dziękuję za obszerną odpowiedz